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每經熱評丨萬科凈利12年來首降 房企該如何防范風險

每日經濟新聞 2021-09-01 09:10:21

每經特約評論員 熊錦秋??

萬科剛公布不大理想的半年報,就讓萬科A股和H股在8月30日同步下跌約7%。筆者認為,目前房企經營到了轉向適度防守的時候。

萬科上半年營業收入1671.1億元,同比增長14.2%;凈利潤110.5億元,同比下降11.7%,為12年來首次下降。之所以出現這種局面,萬科總裁祝九勝給出的原因包括銷售規模增速相比同業處于較低水平、毛利率下降較快、轉型業務的效果還沒有真正體現出來等。

應該說萬科業績的下滑并不是特別厲害,然而股價反應卻相當劇烈,一個主要原因或許是投資者擔心房地產行業的拐點已經到來或早已到來。

房地產已經進入嚴監管時代,包括去年出臺“三條紅線”和“貸款集中度管理”,再到今年的“集中供地”政策落地,對房地產行業的管控政策漸趨嚴格和到位。應該說,房地產行業的土地紅利、金融紅利時代已經過去,現在既不是房地產的黃金時代,也不是白銀時代,或許只能稱為“銅鐵”時代。

此前一些房地產公司的發展模式,主要依靠高杠桿、高負債、高周轉,但目前的嚴格監管和調控,已經使得原來“地價上漲—住房價格上漲—地價繼續上漲”這個循環戛然而止。住房價格漲幅較?。ㄉ踔料碌?,跟不上地價漲幅,房企毛利率因此大幅下降。如果未來房產價格進入下行通道,那么房地產公司此前的土地儲備也可能貶值,尤其是那些高價搶的地更讓人憂心。在高利息成本、低毛利率等的壓力下,房地產公司發展前景堪憂。事實上,不久前中誠信國際對未來一段時期中國房地產行業展望,已經由“穩定”調整為“負面”。

現實中個別房地產公司爆雷的速度可謂迅雷不及掩耳,前有泰禾集團,后有華夏幸福和藍光發展。比如,去年藍光發展每股收益還有1元,今年半年報一下子就變成每股虧損1.58元,堪稱“一腳天堂、一腳地獄”,如此的業績轉換速度,讓投資者對地產股風險唯恐避之不及。

按筆者拙見,在當前的市場環境下,房地產公司的經營發展,已經到了應該適度轉向防守的境地。房企經營者們不要再一廂情愿豪賭未來房地產價格上漲,幻想一漲解千愁。如果算不開賬,寧愿不拿地,也不要進一步積累經營風險,要順應市場而非逆市場而行,要徹底拋棄原來的高負債、高周轉發展模式。盲目搶占市場份額、一味做大企業規模,并非房地產企業發展的有效途徑,也不能確?!按蠖荒艿埂?。此前,日本優秀房企度過市場低迷期的一條經驗,就是要秉承現金為王理念,保持強大的現金流。

未來,房企如果能夠苦練內功,大力提高管理水平,同時秉承“房住不炒理念”,助力國家“下決心下力氣解決新市民、青年人住房問題”,將自身經營與國家政策取向結合起來,將此前拿的地順順當當開發完,將其盈利潛力充分釋放出來,未必不能走出一條新的康莊大道。

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